O processo de compra e venda de um imóvel pode parecer complexo, mas ter a documentação correta em mãos é o segredo para uma transação tranquila e segura. Se você está se perguntando quais são os documentos para compra e venda de imóveis, você veio ao lugar certo. Preparamos um checklist definitivo e explicado para garantir que nada seja esquecido.
Este guia serve como uma referência completa para todo o Brasil. Lembre-se, no entanto, de sempre confirmar qualquer detalhe específico ou custo de emissão diretamente nos cartórios e órgãos públicos da sua cidade.
Antes de mergulhar na lista, entenda por que cada papel é crucial. A documentação correta funciona como um escudo, protegendo comprador e vendedor. Ela garante que:
O imóvel não possui dívidas escondidas (como IPTU ou condomínio atrasado).
O vendedor é o legítimo proprietário e não tem pendências judiciais que poderiam anular a venda.
O comprador terá a propriedade transferida para seu nome de forma limpa e legal.
Em resumo: organização agora significa tranquilidade no futuro.
Checklist de Documentos do Imóvel
Esta é a “certidão de nascimento” da propriedade. Esses documentos garantem que o imóvel está legalizado, sem dívidas e pronto para ser transferido.
O que é?
É o documento mais importante de todos, a “certidão de nascimento” e o histórico completo do imóvel. Nele constam informações cruciais como a descrição detalhada da propriedade, quem foram todos os antigos donos e, o mais importante, se existe alguma pendência registrada, como hipotecas, penhoras ou dívidas. Ela precisa ser “atualizada” (emitida há menos de 30 dias) para garantir que nenhuma pendência nova foi registrada recentemente.
Como conseguir?
Deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da região onde a propriedade está localizada. Geralmente, o vendedor é responsável por obter este documento. O pedido pode ser feito pessoalmente no cartório ou, em muitas cidades, online através do site dos registradores, informando o endereço completo ou o número da matrícula.
O que é?
É o “nada consta” oficial da prefeitura. Este documento prova que não existem dívidas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) vinculadas ao imóvel. É fundamental, pois dívidas de IPTU são do tipo propter rem, ou seja, acompanham o imóvel e podem ser cobradas do novo proprietário após a compra.
Como conseguir?
Normalmente, é emitida de forma gratuita e online, no portal da prefeitura ou da Secretaria de Finanças/Fazenda do município onde o imóvel se localiza. Você precisará do número de inscrição imobiliária do imóvel, que consta em qualquer carnê antigo do IPTU.
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O que é?
Se o imóvel for um apartamento ou uma casa em condomínio fechado, este documento é obrigatório. É uma declaração que comprova que todas as taxas de condomínio estão pagas. Assim como o IPTU, dívidas de condomínio também acompanham o imóvel, e esta declaração protege o comprador de herdar pendências do antigo dono.
Como conseguir?
Deve ser solicitada diretamente com a administradora do condomínio ou com o síndico. Não é um documento de órgão público. A administradora emite uma carta ou declaração formal atestando a quitação.
O que é?
É um documento de apoio, mas muito útil. A capa (ou a primeira página) do carnê de IPTU do ano corrente serve para confirmar rapidamente dados cadastrais importantes, como o endereço exato, a área do imóvel e, principalmente, o número de inscrição imobiliária, que é a chave para emitir várias outras certidões online.
Como conseguir?
O próprio vendedor deve ter este documento guardado junto com os comprovantes de pagamento do imposto. Caso não tenha, geralmente é possível baixar uma segunda via do carnê no portal da prefeitura.
O que é?
É o desenho técnico que representa o layout, as dimensões e a estrutura da propriedade. Ela é importante para o comprador visualizar a distribuição dos cômodos e para verificar se a construção atual corresponde ao que foi aprovado originalmente pela prefeitura, especialmente se houve reformas ou ampliações.
Como conseguir?
Pode ser um pouco mais difícil de encontrar. As fontes mais comuns são:
1. Com o próprio vendedor, que pode ter recebido da construtora quando comprou.
2. Diretamente com a construtora, se for um imóvel relativamente novo.
3. Nos arquivos da prefeitura, junto ao projeto de aprovação do imóvel.
Checklist de Documentos do Vendedor Pessoa Física e Jurídica
A principal função dos documentos do vendedor é comprovar sua identidade e, mais importante, sua idoneidade financeira e jurídica. Ou seja, eles provam que não existem dívidas ou processos que poderiam, no futuro, anular a venda do imóvel.
O que é?
Documentos básicos de identificação que confirmam a identidade legal do vendedor (e do cônjuge, se houver). São necessários para a elaboração de todos os contratos e da escritura pública.
Como conseguir?
O próprio vendedor deve fornecer cópias simples e legíveis de seus documentos pessoais. Uma CNH (Carteira Nacional de Habilitação) válida também pode ser usada, pois contém ambos os números.
O que é?
Este documento comprova oficialmente o estado civil do vendedor (solteiro, casado, divorciado ou viúvo). É crucial porque, dependendo do regime de bens, a venda do imóvel pode exigir a autorização e assinatura do cônjuge.
Como conseguir?
Deve ser uma certidão atualizada (emitida há menos de 90 dias) e solicitada no Cartório de Registro Civil onde o nascimento ou o casamento foi registrado. Se houve divórcio ou falecimento, a certidão de casamento deve conter a respectiva averbação.
O que é?
Um “atestado de antecedentes” judicial. Esta certidão verifica se o vendedor possui processos cíveis (como ações de cobrança, despejo ou disputas contratuais) em seu nome na justiça estadual. Isso protege o comprador contra fraudes ou processos que possam levar à anulação da venda no futuro.
Como conseguir?
Emitida pelo Tribunal de Justiça (TJ) do estado onde o vendedor reside e do estado onde o imóvel está localizado. A emissão geralmente é online, através do site do TJ correspondente.
Emissão por CPF – Clique aqui
Emissão por CNPJ – Clique aqui
O que é?
Similar à certidão cível estadual, mas verifica a existência de processos contra o vendedor na esfera federal (por exemplo, crimes contra o sistema financeiro ou processos envolvendo órgãos como a Receita Federal ou o INSS).
Como conseguir?
Pode ser emitida online e gratuitamente no site do Tribunal Regional Federal (TRF) que abrange o estado de residência do vendedor.
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O que é?
Verifica se existem processos criminais em andamento ou já julgados contra o vendedor. É uma medida de segurança adicional para avaliar a idoneidade de quem vende.
Como conseguir?
Emitida online nos sites da Justiça Estadual (TJ) e da Justiça Federal (TRF). É importante solicitar em ambas as esferas.
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O que é?
Este documento, emitido pelo Tribunal Superior do Trabalho (TST), comprova que o vendedor (pessoa física ou jurídica) não possui dívidas trabalhistas definitivas (já julgadas e não pagas). É essencial, pois uma dívida trabalhista pode levar à penhora de bens, incluindo o imóvel que está sendo vendido.
Como conseguir?
Emitida gratuitamente no site do Tribunal Superior do Trabalho (TST), informando o CPF ou CNPJ do vendedor.
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O que é?
Prova que o vendedor está em dia com os tributos federais (Imposto de Renda, INSS, etc.) e não está inscrito na Dívida Ativa da União. É uma das certidões mais importantes para garantir a segurança fiscal da transação.
Como conseguir?
Emitida online e gratuitamente no site da Receita Federal ou pelo portal Regularize da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN).
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O que é?
Comprova que o vendedor não possui dívidas de impostos estaduais, como ICMS (se for comerciante) ou IPVA (embora não diretamente ligado ao imóvel, indica a saúde financeira).
Como conseguir?
Emitida no portal da Secretaria da Fazenda (SEFAZ) do estado de residência do vendedor.
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O que é?
Esta é a verificação mais detalhada sobre a reputação do vendedor como “bom pagador”. Enquanto a consulta online gratuita na CENPROT oferece um panorama nacional, a certidão emitida diretamente pelos Cartórios de Protesto de Títulos da cidade é o documento oficial e com fé pública que comprova a existência (ou não) de dívidas registradas localmente contra o vendedor. Dívidas como cheques sem fundo, duplicatas não pagas ou notas promissórias são levadas a protesto em cartório. Ter essa certidão em mãos garante que não há pendências locais que poderiam indicar a insolvência do vendedor.Onde obter?
É necessário solicitar a certidão em todos os Cartórios de Protesto de Títulos da cidade onde o imóvel está localizado e, por segurança, também na cidade onde o vendedor reside. Este serviço geralmente é pago e pode ser solicitado presencialmente em cada cartório ou, em muitas localidades, por meio de centrais online que unificam os pedidos, como a própria CENPROT (Central Nacional de Protesto), que além da consulta gratuita também oferece a emissão da certidão formal paga.Ponto de partida: Central Nacional de Protesto – CENPROT (use o portal para consultar e verificar a disponibilidade de emissão paga para sua cidade).
O que é?
Enquanto o IPTU é um débito imobiliário (ligado ao imóvel), os débitos mobiliários são ligados à pessoa física ou jurídica. Esta certidão verifica se o vendedor, especialmente se for um profissional autônomo ou uma empresa, está em dia com impostos municipais relacionados à sua atividade, como o ISS (Imposto Sobre Serviços).
Como conseguir?
É emitida pela Prefeitura ou Secretaria de Finanças/Fazenda do município. A solicitação geralmente pode ser feita online no portal da prefeitura, utilizando o CPF ou CNPJ do vendedor.
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O que é?
Exclusiva para vendedor Pessoa Jurídica (empresa). Este documento é vital para confirmar que a empresa vendedora não está em processo de falência ou recuperação judicial. Se estivesse, a venda de seus bens (como o imóvel) poderia ser legalmente impedida ou anulada para pagar credores.
Como conseguir?
É solicitada no Tribunal de Justiça (TJ) do estado onde a empresa está sediada. A emissão costuma estar disponível online no portal do respectivo tribunal.
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O que é?
Esta certidão é um raio-x dos processos trabalhistas que estão em andamento contra o vendedor. Diferente da CNDT (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas), que mostra apenas as dívidas já confirmadas e não pagas, esta certidão revela os riscos potenciais. Um processo em andamento pode, no futuro, resultar em uma condenação e levar à penhora de bens do vendedor, incluindo o imóvel que você está comprando. Portanto, ela é uma camada extra de segurança para avaliar a saúde jurídica do vendedor e prevenir surpresas desagradáveis.
Onde obter?
Deve ser emitida no site do Tribunal Regional do Trabalho (TRT) que corresponde à região onde o vendedor reside ou onde sua empresa está registrada. É uma boa prática solicitar a certidão tanto no TRT da localidade do imóvel quanto no TRT do domicílio do vendedor.
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O que é?
Diferente das outras, esta não é uma certidão pública. É um documento privado que pode ser solicitado pelo comprador ou pelo banco (em caso de financiamento) para verificar a consistência da situação patrimonial declarada pelo vendedor. Pode ser usada para confirmar o valor de aquisição do imóvel, por exemplo.
Como conseguir?
O próprio vendedor deve fornecer uma cópia da sua declaração mais recente (o formulário completo e o recibo de entrega), caso seja solicitado na negociação.
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O que é?
Exclusiva para vendedor Pessoa Jurídica. Conhecido como CRF (Certificado de Regularidade do FGTS), este documento prova que a empresa cumpre suas obrigações legais, depositando corretamente o Fundo de Garantia de seus funcionários. É uma garantia de que a empresa tem boa saúde administrativa e financeira.
Como conseguir?
Emitido gratuitamente no portal da Caixa Econômica Federal, na seção de “Consulta CRF” ou “Regularidade do Empregador”, informando o CNPJ da empresa.
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As certidões possuem 30 dias de validade ou o prazo que constar inscrito na certidão
Checklist de Documentos do Comprador
Os documentos do comprador são mais simples, focados principalmente na sua identificação para a elaboração do contrato e da escritura.
O que é? São os documentos básicos de identificação pessoal, necessários para qualificar o comprador no contrato e na escritura pública. Uma CNH válida também serve.
Como conseguir? O próprio comprador deve fornecer cópias legíveis de seus documentos.
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O que é? Comprova o estado civil do comprador. É importante para definir como a propriedade será registrada, especialmente em caso de casamento com comunhão de bens.
Como conseguir? O comprador deve obter uma cópia no Cartório de Registro Civil onde seu nascimento ou casamento foi registrado.
O que é? Uma conta recente (água, luz, telefone) que confirma o endereço atual do comprador.
Como conseguir? O próprio comprador fornece uma cópia de uma conta em seu nome.
Pronto para o Próximo Passo?
Com este checklist em mãos, o processo de compra e venda de imóveis se torna muito mais claro e seguro. A burocracia não precisa ser um obstáculo quando você está bem preparado.
Agora que você sabe exatamente o que precisa, o que acha de encontrar o imóvel dos seus sonhos ou o comprador ideal?
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